>> Immobilier : la Résolution 21 mise sur un développement durable
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| Forum intitulé "Immobilier dans le Sud : ouvrir de nouveaux espaces de croissance". |
C’est ce qu’a estimé Nguyên Van Dinh, vice-président de l’Association vietnamienne de l’immobilier et président de l’Association vietnamienne des courtiers immobiliers (VARS), lors du forum intitulé "Immobilier dans le Sud : ouvrir de nouveaux espaces de croissance", organisé par la revue Diên Dan Doanh Nghiêp en collaboration avec l’Association vietnamienne des courtiers immobiliers, le 18 août après-midi à Hô Chi Minh-Ville.
Une demande de plus en plus sélective
Selon Nguyên Van Dinh, le nombre de transactions montre des signes de baisse à l’échelle nationale, certaines régions enregistrant même un recul marqué. Alors que l’an dernier, le taux d’absorption des projets nouvellement commercialisés atteignait 80% à 90%, certains projets étant même entièrement vendus dès leur lancement, le taux de transactions réussies est tombé sous la barre des 50% au cours des six premiers mois de cette année.
Parallèlement à la baisse des transactions, l’offre immobilière a augmenté d’environ 30% au début de 2026 par rapport à la même période de l’an dernier, grâce à la levée de plusieurs obstacles juridiques. De nombreux projets portés par des promoteurs réputés ont ainsi pu satisfaire aux conditions nécessaires pour être commercialisés. Nguyên Van Dinh considère cette situation comme un paradoxe au regard de la dynamique générale de croissance de l’économie.
Sur le plan de la répartition géographique, Nguyên Van Dinh a présenté des données précises : le Nord arrive en tête avec 44% de l’offre nationale, soit une baisse de 13% sur un an ; le Centre représente 18%, en hausse de 6% ; tandis que le Sud concentre 37% de l’offre, en progression de 6% sur un an, retrouvant progressivement sa position traditionnelle.
Selon lui, la structure actuelle de l’offre reste principalement concentrée sur les appartements et les logements commerciaux. Bien que les autorités locales commencent à accorder davantage d’attention au développement du logement social, des logements destinés aux bénéficiaires de politiques sociales et des logements locatifs, ces produits sont encore au stade de préparation des procédures et ne sont pas encore réellement disponibles sur le marché.
Le changement le plus notable concerne toutefois la nature de la demande. La demande mesurable progresse fortement sous l’effet du développement des infrastructures et de l’urbanisation rapide. La demande réelle est de plus en plus présente et privilégie les produits répondant aux besoins d’habitation, offrant des possibilités d’exploitation économique et générant des flux de trésorerie stables.
"La demande est de plus en plus “domestiquée” et fait preuve d’un très haut degré de sélectivité. La disparition des capitaux spéculatifs constitue la principale raison de la baisse du taux d’absorption global du marché ", a souligné Nguyên Van Dinh.
Politiques incitatives
Dans ce nouveau cycle, la restructuration du marché immobilier ne se manifeste pas seulement par l’évolution de la demande et de la structure des produits. Elle est également liée aux ajustements des politiques foncières et à l’élargissement des espaces de développement urbain.
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| Un coin de Hô Chi Minh-Ville. |
Lê Hoang Châu, président de l’Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA), estime que le marché immobilier de Hô Chi Minh-Ville, comme celui de l’ensemble du pays, est engagé dans un processus de restructuration visant à répondre davantage aux besoins réels. Il s’agit notamment de développer des logements commerciaux à des prix compatibles avec la capacité financière des ménages à revenus moyens et faibles en milieu urbain, tout en favorisant le développement du logement locatif.
Parallèlement, l’achèvement du cadre juridique, notamment la révision de la Loi foncière et des textes législatifs connexes dans le sens d’une plus grande cohérence, d’une harmonisation et d’une meilleure interconnexion, fait l’objet d’efforts soutenus. La résolution n° 21-NQ/TW du Comité central du Parti, adoptée en 2026, fixe également comme orientation que l’État détermine les prix fonciers. Cette orientation aura un impact direct sur les obligations financières des entreprises et des utilisateurs des terrains, ainsi que sur les coûts des intrants de l’économie.
La situation à Hô Chi Minh-Ville montre que l’offre commence à s’améliorer. Selon Lê Hoang Châu, au cours des sept premiers mois de 2026, la ville comptait 37 projets de logements commerciaux répondant aux conditions requises pour mobiliser des capitaux, représentant plus de 27.000 logements, un niveau nettement supérieur aux quelque 15.000 logements mis annuellement sur le marché pour mobiliser des capitaux avant 2025.
Cependant, Lê Hoang Châu estime que le pouvoir d’achat et la liquidité restent limités, les taux d’intérêt élevés constituant toujours un obstacle important. Même si une offre de logements correspondant davantage à la capacité financière des ménages est apparue dans les anciennes zones de Binh Duong et de Bà Ria-Vung Tau, contribuant à rééquilibrer progressivement la structure de l’offre de logements de Hô Chi Minh-Ville, les produits réellement accessibles financièrement restent insuffisants.
"Malgré l’amélioration de l’offre, la capacité d’absorption du marché reste faible. Les acheteurs manquent de confiance, les entreprises manquent de liquidités et le marché manque de liquidité. Les entreprises doivent réorienter leur stratégie vers le développement de logements commerciaux abordables et de logements locatifs à prix raisonnables, conformément à l’esprit de la résolution n° 21-NQ/TW. Le marché immobilier en 2026 exige une mobilisation déterminée de l’ensemble du système politique ainsi qu’une attitude proactive des entreprises, afin de ramener l’offre aux valeurs réelles", a déclaré Lê Hoang Châu.
Outre les politiques publiques et la structure des produits, les infrastructures sont désormais appelées à jouer un rôle déterminant dans la redéfinition de l’espace de développement du marché immobilier dans le Sud. Nguyên Thai Binh, directeur général de Dông Tây Land, a indiqué que les flux de capitaux investis dans l’immobilier à Hô Chi Minh-Ville avaient connu une nette évolution au cours du cycle précédent. Au lieu de se concentrer principalement dans les quartiers centraux, les capitaux tendent désormais à suivre les grands axes d’infrastructures et l’expansion de l’espace urbain.
Selon lui, à mesure que les réserves foncières dans les zones centrales se raréfient, les capitaux se dirigent vers de nouveaux territoires. Le comportement des investisseurs évolue également : plutôt que de calculer uniquement les distances géographiques, ils accordent désormais davantage d’importance au temps réel de déplacement. Une fois achevées, les rocades, les autoroutes et les lignes de métro permettront de réduire les temps de trajet et favoriseront le développement des marchés immobiliers périphériques.
Toutefois, Nguyên Thai Binh souligne que les infrastructures de transport constituent une condition nécessaire, mais pas suffisante, pour garantir la valeur d’un bien immobilier. La valeur d’un projet dépend également de la cohérence de la planification urbaine, de la capacité du promoteur à mener le projet à bien, des équipements et services disponibles, ainsi que de la capacité à créer une véritable communauté de résidents.
Texte et photos : Minh Thu/CVN
