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Selon les experts, si ces orientations sont institutionnalisées de manière cohérente, le marché pourrait progressivement réduire la spéculation, gagner en transparence et accorder davantage d’importance à la valeur réelle d’utilisation des terrains.
L’évaluation foncière doit reposer sur les données
Selon Dô Thi Thu Giang, directrice nationale du département Conseil de Savills Vietnam, les insuffisances du mécanisme d’évaluation foncière et du régime financier applicable aux terrains constituent l’un des principaux obstacles à la mise en œuvre de la législation foncière ces dernières années.
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| Sur le marché, la valeur des terrains ne sera plus seulement appréciée au regard de leur potentiel de hausse future, mais sera de plus en plus liée à leur capacité à être développés, exploités et à générer une valeur réelle. |
| Photo : VNA/CVN |
Elle estime qu’il est notamment important de définir clairement les rôles respectifs de l’administration centrale et des autorités locales. Le pouvoir central devrait établir les critères-cadres, les principes, les méthodes ainsi que les mécanismes de contrôle et de supervision, tandis que les autorités locales détermineraient les prix des terrains en fonction des conditions et des données réelles de leur territoire.
C’est également un point souligné par le Professeur Dang Hung Vo lors de ses réflexions sur la réforme de la politique foncière. Selon lui, la mise en place d’une base de données foncières complète entraînera une évolution majeure du mode de gestion, en passant d’une gestion fondée sur les dossiers à une gestion fondée sur les données.
Il ajoute que la Résolution 21-NQ/TW exige la mise en place d’un système national d’information foncière centralisé, unifié, moderne et multifonctionnel, interconnecté avec les données relatives à l’aménagement, à la fiscalité, au notariat, aux banques et à l’immobilier.
Réduire la spéculation et accroître la valeur d’exploitation
Du point de vue du marché immobilier, Mme Giang estime que les orientations de la Résolution 21-NQ/TW pourraient favoriser un marché plus transparent et plus efficace, dans lequel la valeur des biens immobiliers serait de plus en plus liée à leur capacité d’exploitation et à leur utilisation effective.
Trois éléments sont particulièrement importants : limiter le morcellement et la vente de terrains nus dans les grandes villes ; augmenter les coûts liés à la détention de terrains non exploités ; et renforcer la transparence des prix fonciers et des transactions grâce à l’interconnexion des données foncières, de l’aménagement, de la fiscalité, des banques, du notariat et de l’immobilier.
Partageant la volonté de renforcer la transparence du marché, Lê Hoàng Châu, président de l’HoREA, estime que la Résolution 21-NQ/TW marque une évolution de l’approche en mettant l’accent sur la détermination des prix fonciers par l’État sur la base de données, de méthodes scientifiques et d’un mécanisme de contrôle rigoureux.
Cette orientation pourrait avoir un impact sur l’ensemble du marché immobilier, car le prix des terrains constitue l’un des principaux éléments entrant dans la formation du prix des logements. Lorsque les données de référence seront plus transparentes et que les mécanismes de détermination des prix seront plus proches de la réalité, le marché disposera de davantage de bases pour établir un niveau de prix raisonnable et limiter les distorsions dues au manque d’informations.
Selon les experts, il pourrait s’agir d’une évolution importante dans la manière de réguler le marché. Sur le marché, la valeur des terrains ne sera plus seulement appréciée au regard de leur potentiel de hausse future, mais sera de plus en plus liée à leur capacité à être développés, exploités et à générer une valeur réelle.
La Résolution 21-NQ/TW pourrait ainsi favoriser un passage d’une logique consistant à "conserver les terrains dans l’attente d’une hausse des prix" à une logique visant à "utiliser les terrains pour créer de la valeur". Il s’agit également d’une base permettant aux terres de devenir véritablement une ressource au service du développement, au lieu d’être "gelées" dans des actifs conservés dans l’attente d’une hausse de leur valeur.
VNA/CVN
