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Les IDE dans le secteur manufacturier au Vietnam ont atteint près de 12 milliards de dollars au premier semestre 2025, en hausse de 32% par rapport à la même période de l’an dernier et représentant plus de 56% du total des capitaux enregistrés. Il s’agit du niveau le plus élevé depuis 2009, ouvrant de grandes perspectives pour l’immobilier industriel, tout en posant des défis en matière d’infrastructures et de politiques.
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| Hô Chi Minh-Ville attire les investissements dans le secteur immobilier. |
Le Vietnam s’affirme comme un pôle majeur sur la carte mondiale des chaînes d’approvisionnement, grâce à une croissance impressionnante des IDE manufacturiers. Les entreprises locales et étrangères n’élargissent pas seulement leur foncier industriel, mais investissent également dans les infrastructures, la logistique et les usines prêtes à l’emploi.
John Campbell, directeur des Services industriels de Savills Hô Chi Minh-Ville, estime que l’augmentation de 32% des IDE manufacturiers au premier semestre 2025 représente une avancée considérable, non seulement pour l’industrie manufacturière mais aussi pour la trajectoire de croissance économique du Vietnam. Selon lui, il s’agit d’une percée à la fois en termes de taille et de structure, consolidant la voie vers une industrialisation à forte valeur ajoutée et durable.
Cette hausse n’est pas fortuite, mais s’explique par un contexte mondial instable. La valeur ajoutée du secteur manufacturier a progressé de plus de 10% en glissement annuel, contribuant à près de 2,6 points de pourcentage au PIB, preuve d’un changement structurel profond et non d’une flambée ponctuelle.
"Le Vietnam n’est plus seulement une destination bénéficiaire de la relocalisation industrielle, il devient un maillon prioritaire de la chaîne de production mondiale", souligne encore John Campbell.
Selon lui, plusieurs facteurs mondiaux alimentent cette vague d’IDE au Vietnam. D’abord, la stratégie de diversification des chaînes d’approvisionnement, dite "Chine + 1". La guerre commerciale sino-américaine et les pressions tarifaires mondiales poussent les multinationales à rechercher des destinations stables sur le plan politique et fiscalement attractives comme le Vietnam.
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| Après la fusion entre les deux provinces de Binh Duong et Bà Ria-Vung Tàu, et Hô Chi Minh-Ville, le marché immobilier de la mégapole du Sud devient de plus en plus attractif. |
De plus, les accords de libre-échange (RCEP, CPTPP, EVFTA) permettent au Vietnam d’accéder à environ 65% du marché mondial, renforçant son attractivité pour une production orientée export. Sa proximité avec la Chine constitue un atout supplémentaire grâce à des coûts de main-d’œuvre compétitifs et à une intégration fluide dans les chaînes régionales.
La montée des IDE verts et de haute technologie se distingue également, avec des projets comme l’usine écologique de Lego ou des investissements dans l’emballage de semi-conducteurs, traduisant une transition vers un modèle industriel moderne et respectueux de l’environnement. Ces facteurs conjugués ouvrent une nouvelle ère pour les capitaux étrangers à forte valeur ajoutée, positionnant le Vietnam comme un centre manufacturier mondial au-delà de l’avantage coût.
Par ailleurs, les investisseurs internationaux fixent aujourd’hui des exigences plus précises pour l’immobilier industriel : rapidité de mise en service, alimentation électrique fiable avec énergies renouvelables, systèmes d’alimentation redondants, mécanismes d’achat direct d’électricité (DPPA). Le développement durable devient essentiel, avec des projets certifiés LEED/EDGE et des parcs industriels verts.
La localisation, proche des ports maritimes et des autoroutes, reste cruciale, tout comme un cadre juridique clair, avec des procédures de fixation des prix du foncier transparentes. La disponibilité d’une main-d’œuvre qualifiée, notamment dans l’électronique et les semi-conducteurs, est aussi un prérequis incontournable.
Sur le marché de l’immobilier industriel, une évolution notable est l’essor des usines prêtes à l’emploi (ready-built factories - RBF) qui surpassent l’achat de terrains en nombre de projets. Il s’agit d’un véritable tournant : les RBF offrent un démarrage rapide et un investissement initial réduit, avec un taux d’occupation record de 88 à 89% sur les principales régions, le plus élevé depuis trois ans.
Pour tirer parti de cette vague d’IDE et relever les défis, le Vietnam doit agir avec détermination. Les recommandations des experts portent sur l’assurance d’une alimentation électrique stable et verte, l’élargissement des mécanismes DPPA et des énergies renouvelables, la mise à disposition de foncier prêt à l’emploi, la simplification des procédures d’approbation et la transparence des prix du terrain.
En outre, il est nécessaire de renforcer les infrastructures de connexion, en atteignant l’objectif de 3.000 km d’autoroutes, en modernisant les ports maritimes et intérieurs (ICD) afin de maintenir l’attractivité des investissements ; de promouvoir les usines prêtes à l’emploi (RBF/RBW) et les projets construits sur mesure (built-to-suit - BTS) avec des standards plus élevés.
Les politiques incitatives doivent être adaptées à l’impôt minimum mondial tout en restant compétitives. Enfin, le développement d’une main-d’œuvre spécialisée dans les semi-conducteurs et la production high-tech sera la clé pour consolider la place du Vietnam dans les chaînes de valeur mondiales.
Texte et photos : Minh Thư/CVN
