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Elizabeth Laws Fuller, directrice du développement pour le Pacifique occidental chez IWG, une société mondiale spécialisée dans l'investissement dans les bureaux verts, dont le siège est à Singapour, est récemment venue à Hanoï pour examiner le projet Grand Terra au 36 Cat Linh, l'un des plus grands buildings de bureaux de la capitale. Elle s'est intéressée à la durabilité à travers les normes de certification LEED, EDGE ou LOTUS, à l'utilisation efficace de l'énergie et de l'eau ainsi qu'à l'optimisation des systèmes techniques.
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| Les futurs projets verts devraient changer la donne sur le marché de la location de bureaux au Vietnam. |
On peut observer une évolution de la demande pour les bureaux écologiques en parallèle avec l'augmentation des capitaux d'investissement direct étranger (IDE) vers le Vietnam, avec le secteur de la transformation et de la fabrication en tête. Cela accroît de manière invisible la demande de bureaux au Vietnam, tandis que l'indice de confiance des entreprises européennes dans l'économie vietnamienne a atteint son plus haut niveau depuis 2022, atteignant 52,8%, démontrant l'attractivité croissante de ce pays d'Asie du Sud-Est. Cependant, cette forte demande ne concerne pas tous les segments, elle se concentre principalement sur le segment des bureaux de haute qualité dotés d'une certification durable.
Au Vietnam, les investisseurs dans les projets de bureaux, notamment ceux répondant aux critères ESG, renforcent leur compétitivité pour attirer les locataires. Selon le dernier rapport de Cushman & Wakefield, Hanoï et Hô Chi Minh-Ville sont entrées parmi les villes les plus abordables dans le classement des coûts de construction de bureaux en 2024, respectivement à plus 15,5 millions de dôngs/m² et plus de 16 millions de dôngs/m².
Le Dr Dominic Brown, directeur de la recherche mondiale chez Cushman & Wakefield et co-auteur du rapport, souligne que les coûts moyens de l'ameublement des bureaux ont continué d'augmenter en 2024, mais à un rythme beaucoup plus lent qu'un an auparavant. Les prix ont diminué de 2% au cours de la même période, grâce à une inflation mieux maîtrisée et à une pression limitée sur la chaîne d'approvisionnement.
Changer le visage du marché des bureaux
Les futurs projets verts devraient changer la donne sur le marché de la location de bureaux au Vietnam, notamment dans les grandes villes telles que Hanoï et Hô Chi Minh-Ville. Matthew Powell, directeur de Savills Hanoï, a déclaré que le prix était un facteur important pour les entreprises à la recherche de bureaux, mais que ce n'était pas le seul critère pris en compte. Pour de nombreuses entreprises, l'installation dans des immeubles de bureaux certifiés verts est une priorité absolue, voire une exigence, dans le cadre de leur engagement ESG global envers leurs actionnaires et les entreprises vietnamiennes.
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| Une tendance à la hausse des prix de location pour les bâtiments écologiques. |
Actuellement, Hanoï maintient des prix abordables pour les locataires de bureaux de haute qualité et il n'y aura pas beaucoup de changements à court terme. Il a également exclu la possibilité que les prix de location des bureaux à Hanoï "dépassent" ceux de Hô Chi Minh-Ville et d'autres marchés régionaux tels que Bangkok, en raison de l'abondance de l'offre de bureaux dans un avenir proche dans la plupart des segments, ce qui entraînera une stabilité des prix de location. Même pour des bâtiments individuels populaires ou de bonne qualité, des prix plus élevés peuvent être exigés, mais ils ne seront pas significativement plus élevés que les alternatives.
Pendant ce temps, Hô Chi Minh-Ville, un marché bénéficiant de grands espaces de bureaux et de loyers plus élevés qu'à Hanoï, en particulier dans les projets du 1er arrondissement, est également touchée par la tendance des bureaux verts. Le déplacement vers la zone de Thu Thiêm est presque concrétisé, où l'on trouve une nouvelle offre de bureaux avec de grandes surfaces et de nombreux projets certifiés verts.
Les recherches de Savills au cours des deux dernières années ont montré une tendance à la hausse des prix de location et des capitaux d'investissement pour les bâtiments écologiques dans la région. Les biens immobiliers neufs et exceptionnels qui répondent aux normes durables ont souvent des loyers 5 à 10% plus élevés que les immeubles conventionnels.
Matthew estime que de plus en plus d'entreprises sont prêtes à payer pour des expériences de qualité. Il prend en compte le marché du travail et tous les autres facteurs susceptibles d'influencer les décisions d'une entreprise. De plus, si les loyers des bureaux commencent à devenir trop élevés, les entreprises chercheront d'autres types de bureaux, dans les banlieues urbaines, les parcs industriels, ou les zones commerciales.
Savills a commencé à remarquer la différence entre les bâtiments certifiés verts et les bâtiments non certifiés. Les bâtiments anciens qui ne répondent pas aux normes écologiques seront soumis à une pression accrue pour réduire les loyers lorsqu'ils ne pourront pas rivaliser avec les bâtiments certifiés verts.
Matthew estime que l'adoption de la loi foncière a en partie accru la transparence et accru la concurrence sur le marché, un facteur positif pour que les investisseurs internationaux commencent à s'orienter vers des projets complexes à grande échelle qu'au Vietnam, comme ce qui existe à Hong Kong (Chine) et à Singapour ou dans d'autres villes du monde.
Texte et photos : Minh Thu/CVN
