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Dans son rapport "Faits marquants de l’immobilier à Hanoï - 2e trimestre 2025", CBRE Vietnam indique que le segment de l’immobilier industriel a poursuivi une activité positive au cours du premier semestre de l’année, en dépit des bouleversements liés aux droits de douane internationaux et aux aléas de l’économie mondiale.
Le marché est soutenu par la croissance de la production nationale et une forte augmentation des flux d’investissements directs étrangers (IDE).
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| L’immobilier industriel continue d’être un point lumineux au cours du premier semestre 2025. |
| Photo : CTV/CVN |
Selon le Bureau général des statistiques, l’indice de production industrielle pour les six premiers mois de 2025 a augmenté de 9,2% par rapport à la même période de l’an passé. Les nouveaux IDE enregistrés atteignent 21,52 milliards de dollars (+32,6%), tandis que les IDE réalisés s’élèvent à 11,72 milliards de dollars, un record sur les cinq dernières années.
Dans le Nord, deux nouvelles zones industrielles ont commencé à proposer des terrains à la location au premier trimestre 2025, ajoutant près de 340 ha. L’absorption sur les marchés de premier rang a atteint près de 260 ha au premier semestre, dont 75% réalisés au premier trimestre, avant l’annonce des nouvelles politiques fiscales américaines. Le taux d’occupation atteignait 80,4 % à la fin du 2e trimestre, en hausse de 1,9 point de pourcentage sur un an. Le loyer moyen des terrains industriels s’est établi à 139 dollars/m² pour la durée restante du bail, en hausse de 3,8% sur un an et stable par rapport au trimestre précédent.
Augmentation de l'offre
Concernant les entrepôts et usines préconstruits, l’offre continue de croître, en particulier à Bac Ninh et Hung Yên. Le taux moyen d’occupation dans les marchés de premier rang atteint 82,7% pour les entrepôts (en baisse de 1 point de pourcentage sur le trimestre) et 90,0% pour les usines (en hausse de 1,3 point). Les loyers moyens s’élèvent à 4,7 dollars/m²/mois pour les entrepôts et 4,9 dollars/m²/mois pour les usines, en hausse d’environ 1,8% sur un an. La demande provient principalement des entreprises de production électronique, d’équipements sportifs et du secteur logistique, notamment du commerce électronique.
Notons que SPX Express a annoncé la construction à Hung Yên du plus grand centre de tri de marchandises d’Asie du Sud-Est, d’une superficie de 170.000 m².
CBRE estime que le marché immobilier industriel du Vietnam entre dans une nouvelle phase marquée par de nombreuses variables. Toutefois, le pays conserve son attrait grâce à un environnement d’investissement en amélioration et à sa position dans les chaînes d’approvisionnement mondiales.
Le fait que le Vietnam soit devenu le premier pays d’Asie du Sud-Est à conclure un accord-cadre commercial avec les États-Unis est un signal positif pour les investisseurs.
Par ailleurs, le processus de réforme administrative - notamment la fusion des provinces et la rationalisation de l’appareil étatique - promet d’avoir un impact positif à long terme sur le marché immobilier industriel, en simplifiant les procédures, en augmentant les disponibilités foncières et en favorisant l’émergence de zones de libre-échange. Bien que certaines initiatives puissent connaître des retards à court terme, cela constitue une base solide pour un développement durable à long terme.
Signes encourageants
Le tableau de l’immobilier industriel au Vietnam pour le premier semestre 2025 montre de nombreux signes encourageants, tout en soulevant des questions pour la suite. Dans un contexte mondial encore marqué par les tensions géopolitiques et la montée du protectionnisme, la capacité du Vietnam à continuer d’attirer des IDE significatifs est un succès notable. Cette croissance des IDE reflète non seulement un accroissement en volume, mais aussi une stratégie de relocalisation des grandes entreprises internationales, cherchant des alternatives à la Chine pour leurs chaînes d’approvisionnement.
Cependant, l’absorption élevée des terrains industriels au premier trimestre 2025 indique que les investisseurs restent sensibles aux changements de politiques mondiales. Cela souligne la nécessité pour le Vietnam d’améliorer ses capacités d’anticipation et de renforcer sa flexibilité pour maintenir son attractivité.
Un autre point positif est le développement rapide du segment des entrepôts préfabriqués, témoin de la transformation du secteur logistique et du commerce électronique au Vietnam. L’expansion du centre de tri de SPX Express illustre cette tendance. À long terme, cela pourrait devenir un moteur de croissance pour l’immobilier industriel, notamment dans des régions en dehors des zones traditionnelles.
Cependant, les loyers atteignent progressivement des niveaux plus élevés, en particulier dans des zones à forte croissance comme Bac Ninh et Hung Yên. Cela représente un défi pour les autres provinces qui souhaitent attirer les investissements, en exigeant une amélioration des infrastructures et des politiques incitatives plus compétitives. Le marché devra aussi surveiller les risques liés à une planification urbaine désorganisée et à un manque de coordination dans le développement des infrastructures de connexion - des obstacles structurels récurrents.
Dans l’ensemble, le marché de l’immobilier industriel vietnamien reste sur une trajectoire positive, mais entre désormais dans une phase de sélection et de repositionnement. La période à venir sera charnière et exigera une action conjointe plus déterminée des promoteurs, des autorités locales et du gouvernement afin de maintenir la croissance tout en orientant le développement vers une approche plus durable et qualitative, au-delà de la seule course à la quantité et à la vitesse.
Minh Thu/CVN
