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| La résolution No21 appelle à une perspective plus large. L'accent ne doit pas être mis uniquement sur la bonne gestion des terres, mais aussi sur la question de savoir si elles génèrent une valeur proportionnée. |
| Photo : Thach Thao/CVN |
La Résolution N°18-NQ/TW (2022) est intervenue alors que le Vietnam devait impérativement remédier à des lacunes persistantes dans la gestion et l'utilisation des terres. Des problèmes tels que l'insuffisance de la planification, les modalités de récupération des terres, l'indemnisation, la fixation des prix, la perte de ressources, les litiges prolongés et l'inefficacité de l'exploitation foncière exigeaient une réforme institutionnelle solide. Par conséquent, la Résolution N°18-NQ/TW a jeté les bases essentielles de la révision de la Loi foncière en 2024 et du perfectionnement du cadre de la politique foncière.
Pourtant, à peine quatre ans plus tard, le contexte de développement du pays a connu de profonds changements. Le Vietnam est entré dans une phase visant une croissance soutenue à deux chiffres, avec pour objectif de devenir une nation développée à revenu élevé d'ici 2045. À mesure que les objectifs de développement évoluent, la perspective adoptée à l'égard des ressources de développement doit également changer.
Dans ce contexte, la Résolution N°21-NQ/TW ne remplace ni n'annule la Résolution No18. Au contraire, elle en réaffirme tous les principes fondamentaux tout en reflétant une nouvelle étape dans la réflexion du Parti sur le rôle du foncier dans le développement national. Alors que la Résolution No18 traitait principalement de la manière de gérer et d'utiliser plus efficacement les terres, la Résolution No21 soulève une question d'ordre stratégique supérieur : comment le foncier peut-il devenir une ressource stratégique, un avantage concurrentiel et un moteur de la croissance nationale dans cette nouvelle ère de développement ? Cela transparaît clairement dans l'objectif de la Résolution, qui définit l'impératif de "maximiser les ressources foncières et de transformer la terre en une ressource stratégique, un avantage concurrentiel et une force motrice du développement national".
De la gestion à la valorisation des ressources foncières
L'évolution majeure et la plus significative de la Résolution N°21 réside dans le passage d'une simple gestion foncière à une valorisation active des ressources foncières.
Naturellement, la gestion foncière demeure une exigence fondamentale. La terre reste la propriété de l'ensemble de la population ; l'État agit en tant que représentant de ce propriétaire collectif et en assure la gestion unifiée. L'État conserve un rôle déterminant dans la planification, l'attribution, la location et la récupération des terres, tout en veillant à ce que leur utilisation soit rationnelle, économique et durable.
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| L'objectif ne doit pas être de maximiser les revenus fonciers, mais plutôt d'optimiser la valeur de développement générée par le terrain. |
| Photo : VNA/CVN |
Toutefois, la Résolution N°21 élargit cette perspective. La terre n'est plus considérée uniquement comme un actif nécessitant une gestion rigoureuse pour prévenir les pertes, le gaspillage ou les infractions juridiques. Elle est désormais envisagée comme une ressource stratégique capable de stimuler la croissance, de renforcer la compétitivité et d'élargir les horizons de développement du pays. Cela marque une évolution remarquable des mentalités.
Pendant des années, les débats sur le foncier se sont principalement concentrés sur des questions telles que l'attribution, la récupération, la tarification, l'indemnisation, les litiges et les procédures administratives. Bien que ces sujets restent cruciaux et doivent être traités, s'y limiter revient à envisager la terre sous le seul angle de la gestion.
La Résolution N°21 appelle à une vision plus large. L'attention ne doit plus se porter uniquement sur la qualité de la gestion, mais sur la capacité de la terre à générer une valeur proportionnelle à son potentiel. Une parcelle peut faire l'objet d'une gestion administrative irréprochable tout en restant inexploitée pendant des années. Un projet peut satisfaire à toutes les exigences procédurales mais souffrir d'une mise en œuvre lente, sans parvenir à créer des emplois ni à contribuer significativement à la croissance. Une réserve foncière publique peut être juridiquement sécurisée sans pour autant être utilisée efficacement à des fins de développement.
Ainsi, une gestion adéquate ne se traduit pas nécessairement par une valorisation efficace des ressources. La nouvelle approche incarnée par la Résolution N°21 déplace donc le centre de gravité : il ne s'agit plus seulement de contrôler les processus, mais de privilégier les résultats. Le critère ultime n'est pas simplement de savoir si la terre est gérée conformément à la réglementation, mais si elle est utilisée efficacement pour générer une valeur accrue pour l'économie, la société et la population.
C'est pourquoi la résolution met l'accent sur la transformation de la terre en une "ressource stratégique", un "avantage concurrentiel" et un "moteur de développement". Ces trois concepts revêtent non seulement une importance politique, mais reflètent également une nouvelle philosophie du développement.
La terre constitue une ressource stratégique car pratiquement tous les objectifs de développement - qu'il s'agisse de l'industrialisation, de l'urbanisation, du développement des infrastructures, des transitions numérique et écologique, ou de la création de pôles financiers, logistiques et d'innovation - reposent sur elle. Le foncier constitue un avantage concurrentiel, car un accès transparent, stable et à un coût raisonnable à la terre détermine l'attractivité du climat d'investissement et la compétitivité globale de l'économie.
Par ailleurs, la terre devient un moteur de développement lorsqu'elle est affectée de manière appropriée aux usages pertinents et transformée en productivité, emplois, infrastructures, technologies et amélioration de la qualité de vie.
En substance, alors que la Résolution N°18 mettait l'accent sur le perfectionnement des institutions de gestion foncière, la Résolution No21 marque une avancée majeure : il s'agit d'affiner ces institutions pour que la terre devienne véritablement une ressource de développement national.
Il ne s'agit pas seulement d'un élargissement des objectifs, mais d'une évolution de la mentalité guidant le développement.
Passer de la gestion des droits d'usage à la création de valeur foncière
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| La Résolution No21 devrait avoir un impact important sur le développement du logement et du marché immobilier. |
| Photo : VNA/CVN |
Une deuxième avancée clé de la Résolution No21 réside dans le passage d'une logique de gestion des droits d'usage à une logique de création de valeur à partir de la terre. Pendant des années, la politique foncière s'est principalement concentrée sur l'établissement, la sécurisation et la gestion des droits d'usage. Des questions telles que l'attribution des terres, le bail, le changement d'affectation des sols, la récupération des terres, l'indemnisation, l'évaluation et la délivrance de certificats d'usage ont constamment été au cœur du processus de réforme juridique.
La Résolution N°21 ne minimise pas l'importance de ces questions ; en effet, le perfectionnement continu du cadre régissant les droits d'usage demeure une pierre angulaire de la réforme. Toutefois, il convient de noter que la Résolution inscrit toutes ces politiques dans un objectif plus large : faire en sorte que la terre génère une valeur accrue pour la nation. Il s'agit là d'un changement très significatif.
La terre ne génère pas de croissance par elle-même. La valeur n'est créée que lorsque la terre est combinée au capital, au travail, à la technologie, à la gestion et à l'accès aux marchés. Une parcelle inutilisée - même dotée d'une forte valeur marchande - contribue peu à la compétitivité de l'économie. À l'inverse, une terre exploitée efficacement peut créer des milliers d'emplois, favoriser l'innovation et le développement urbain, établir de nouvelles chaînes de valeur et élargir les perspectives de développement pour toute une région.
Dès lors, le facteur déterminant n'est plus simplement le prix de la terre, mais la valeur qu'elle génère.
C'est précisément pour cette raison que la Résolution N°21 met davantage l'accent sur les mécanismes d'allocation des ressources foncières. La terre doit être attribuée aux entités les mieux à même de l'exploiter efficacement ; les droits d'usage doivent être suffisamment clairs pour inspirer confiance aux citoyens et aux entreprises désireux d'investir ; et le marché des droits d'usage des sols doit être transparent afin de garantir que les ressources soient orientées vers les zones génératrices de plus grande valeur. Parallèlement, l'État doit recourir à des instruments financiers pour réguler de manière appropriée la valeur ajoutée foncière, conciliant ainsi les intérêts de l'État, du public et du secteur économique.
Dans cette optique, la tarification foncière ne se résume plus à une simple donnée de gestion administrative ; elle devient un véritable levier de développement. Des prix excessivement bas peuvent entraîner une perte de ressources publiques, tandis que des prix trop élevés risquent de renchérir les coûts de production, de rendre le logement inabordable et de nuire à la compétitivité de l'économie.
L'objectif ne doit donc pas être de maximiser les recettes foncières, mais plutôt d'optimiser la valeur de développement générée par les terres.
Il s'agit là d'un changement de paradigme fondamental. Une économie ne se renforce pas simplement parce que le prix des terrains augmente ; elle se consolide lorsque chaque hectare génère davantage de valeur ajoutée, crée plus d'emplois, stimule l'innovation et ouvre de nouvelles perspectives de développement.
C'est peut-être là l'aspect le plus marquant de la Résolution N°21 : faire évoluer les mentalités en passant d'une approche centrée principalement sur la gestion des droits fonciers à une vision plus large axée sur la création de valeur, afin que la terre devienne véritablement l'un des moteurs essentiels du développement national en cette nouvelle ère.
Nguyên Tùng/CVN
