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La métropole s’est notamment fixé pour objectif de développer environ 50.000 logements sociaux destinés à la location d’ici 2030, afin d’offrir davantage de solutions résidentielles aux millions d’habitants, ouvriers et travailleurs migrants.
Lever progressivement les "goulots d’étranglement" du marché
Les évolutions récentes montrent que Hô Chi Minh-Ville accélère le traitement des dossiers en suspens depuis longtemps sur le marché immobilier.
L’un des résultats les plus remarquables est qu’après près de deux années d’activité, le groupe de travail 1645 de Hô Chi Minh-Ville a permis de lever plusieurs obstacles et de créer les conditions nécessaires à la délivrance des certificats de propriété pour plus de 189.000 biens dans des projets de logements commerciaux. Il s’agit d’un volume considérable de dossiers, qui concerne directement les droits des acquéreurs et l’avancement juridique des projets.
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| Le marché immobilier de Hô Chi Minh-Ville montre des signes de reprise, mais de nombreuses difficultés doivent encore être résolues. |
| Photo : CTV/CVN |
La résolution des problèmes liés aux projets immobiliers ne profite pas uniquement aux entreprises. Lorsque les projets achevés ou remplissant les conditions requises peuvent finaliser leurs procédures, les acquéreurs ont la possibilité de régulariser leurs droits de propriété, les promoteurs peuvent débloquer leurs flux de trésorerie et le marché bénéficie d’une offre légale supplémentaire.
Il s’agit également de l’un des principaux blocages auxquels le marché immobilier de Hô Chi Minh-Ville est confronté depuis longtemps : des projets disposant de terrains mais ne pouvant être mis en œuvre, des projets déjà construits mais dont les procédures ne sont pas achevées, ou encore des acquéreurs ayant reçu leur logement mais n’ayant pas encore obtenu leur certificat de propriété.
La ville passe désormais d’une approche générale à un examen projet par projet et catégorie de difficultés, afin de déterminer les solutions appropriées. Cette méthode est considérée comme nécessaire dans un contexte où les obstacles juridiques du marché deviennent de plus en plus diversifiés et concernent plusieurs domaines, notamment le foncier, la planification, l’investissement, la construction et les obligations financières.
Si les projets remplissant les conditions requises peuvent être remis sur le marché, l’offre immobilière pourra s’améliorer, tout en réduisant la pression sur les nouveaux projets.
Cependant, l’enjeu ne consiste pas seulement à "débloquer" les projets. Il faut également veiller à ce que la structure de l’offre corresponde aux besoins réels de la population.
Accroître l’offre de logements adaptés
Dans une mégapole comptant plus de 14 millions d’habitants, les besoins en logement à Hô Chi Minh-Ville sont considérables et de plus en plus diversifiés. La ville concentre un grand nombre d’ouvriers, d’experts, d’étudiants, de travailleurs migrants et de jeunes ménages.
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| Hô Chi Minh-Ville s’efforce de débloquer 99 projets immobiliers en suspens. |
| Photo : CTV/CVN |
Parallèlement, la capacité d’une partie de la population à devenir propriétaire reste limitée. L’écart entre les prix des logements et la capacité d’épargne des travailleurs est important, faisant de l’achat d’un logement un objectif difficile à atteindre à court terme.
C’est pourquoi le développement du logement locatif occupe désormais une place plus importante dans la nouvelle stratégie de logement de Hô Chi Minh-Ville.
Lors de la conférence consacrée au déploiement des projets, à la promotion des investissements et au développement du logement locatif, le 9 juin, les autorités municipales ont indiqué que, pour la période 2026-2030, la ville donnerait la priorité au développement d’environ 50.000 logements sociaux destinés à la location. Cet objectif s’inscrit dans le cadre du projet de développement de 181.257 logements sociaux au cours de la même période.
Le chiffre de 50.000 logements locatifs traduit une évolution significative de la conception du logement par la ville. Au lieu de se concentrer uniquement sur la possibilité pour les habitants de "posséder un logement", les politiques publiques cherchent désormais à offrir davantage de choix en matière de résidence.
Pour les jeunes travailleurs, les ouvriers ou les personnes venant récemment s’installer en ville pour y travailler, la location peut être plus adaptée que l’achat. Un appartement locatif à un prix raisonnable, situé à proximité du lieu de travail et bénéficiant d’infrastructures adéquates, peut leur permettre de stabiliser leur vie sans supporter la pression d’un emprunt à long terme.
C’est également pourquoi le logement locatif est considéré comme une composante importante du marché immobilier, et non comme une simple politique sociale.
50.000 logements sociaux locatifs : un défi majeur
Pour concrétiser l’objectif de 50.000 logements sociaux destinés à la location, les principaux défis restent l’accès au foncier, les financements et les mécanismes d’investissement.
Selon le Service de la construction de Hô Chi Minh-Ville, les besoins en logements sociaux dans la ville sont considérables. Pour la période 2026-2030, la ville s’est vu attribuer un objectif de développement de 181.257 logements sociaux, dont environ 50.000 destinés à la location.
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| En 2025, le pays a achevé la construction de 102.633 logements sociaux sur un objectif de 100.275 logements. |
| Photo : CTV/CVN |
La ville envisage notamment d’exploiter plus efficacement le parc de logements de relogement dont les capacités ne sont pas pleinement utilisées, ainsi que les biens publics excédentaires, afin d’en convertir une partie en logements locatifs.
Cette orientation est particulièrement intéressante car, plutôt que de dépendre uniquement de nouveaux projets, la ville pourrait valoriser des ressources déjà existantes mais encore insuffisamment exploitées.
Par ailleurs, la mobilisation des entreprises privées sera un facteur déterminant. Le logement locatif nécessite des financements à long terme, une gestion stable et des politiques suffisamment attractives pour permettre aux entreprises d’envisager une rentabilité durable de leurs investissements.
Lors de la conférence de juin, Hô Chi Minh-Ville a également évoqué des mesures de soutien aux entreprises en matière de crédit, de foncier et de procédures d’investissement, afin de stimuler le développement de ce segment.
Si les mécanismes sont conçus de manière appropriée, le logement locatif pourrait devenir un segment d’investissement à long terme, plutôt que de dépendre entièrement des ressources budgétaires publiques.
Une demande locative en hausse
Le virage vers le logement locatif répond également à une demande concrète du marché. Les données du marché au début de 2026 montrent que Hô Chi Minh-Ville représente environ 50% de l’intérêt total des recherches immobilières à l’échelle nationale ; parallèlement, la demande de recherche de chambres et de logements à louer a fortement augmenté par rapport à la même période de l’année précédente.
Ces données montrent que la demande locative est loin d’être négligeable, même lorsque le marché des transactions immobilières connaît des périodes de ralentissement.
Fait notable, les locataires ne s’intéressent plus uniquement au prix. La distance par rapport au lieu de travail, la qualité de la construction, la sécurité, la prévention et la lutte contre les incendies, ainsi que la proximité des écoles, marchés, hôpitaux et réseaux de transport deviennent de plus en plus des critères déterminants. Par conséquent, le développement du logement locatif ne peut pas être évalué uniquement en nombre d’appartements.
Un projet proposant des loyers bas mais situé trop loin des zones d’emploi et dépourvu d’infrastructures sociales aura du mal à répondre aux besoins résidentiels. À l’inverse, les ensembles résidentiels planifiés de manière cohérente, connectés aux transports publics et situés à proximité des pôles d’emploi seront davantage susceptibles d’attirer durablement les locataires.
Le logement doit aller de pair avec les infrastructures
Il s’agit d’une question que Hô Chi Minh-Ville doit prendre en compte dès l’étape de planification. Les projets de logements sociaux et de logements locatifs doivent être intégrés à une vision globale du développement urbain, en lien avec les transports, les écoles, les hôpitaux, les parcs ainsi que les équipements culturels et sportifs.
Pour les ouvriers notamment, la proximité des zones industrielles et des zones franches d’exportation revêt une importance majeure. Un logement adapté permet non seulement de réduire les dépenses locatives, mais également les coûts de transport, le temps de déplacement et la pression sur les infrastructures routières.
Dans le cadre de sa nouvelle orientation en matière de développement du logement social, Hô Chi Minh-Ville envisage également d’associer les projets au processus de restructuration de l’espace urbain et au développement des grands axes de transport, du métro et des réseaux de connexion régionale.
Parallèlement à la construction de nouveaux logements, la ville doit également accorder une attention particulière aux millions de personnes vivant actuellement dans les logements locatifs existants.
Depuis le 1er mai 2026, Hô Chi Minh-Ville applique de nouvelles dispositions relatives à la gestion et au soutien des logements individuels actuellement loués à des fins résidentielles. Cette mesure vise à améliorer la qualité, la sécurité et les conditions de vie dans ce type de logement, qui accueille une part importante de la population.
Plus largement, la levée des difficultés du marché immobilier et le développement du logement locatif constituent en réalité les deux faces d’un même problème. Le marché ne pourra connaître une reprise durable que lorsque l’offre sera débloquée et que sa structure répondra aux besoins réels.
Si le marché compte davantage de projets mais que ceux-ci se concentrent principalement sur le segment haut de gamme, tandis que les logements sociaux, les logements abordables et les logements locatifs restent insuffisants, le déséquilibre entre l’offre et la demande persistera.
À l’inverse, lorsque les projets remplissant les conditions requises bénéficieront d’un déblocage juridique, que l’offre de logements sociaux s’accélérera et que le logement locatif se développera à grande échelle, le marché disposera de davantage de segments destinés aux différents groupes de revenus.
Cette évolution représente également une opportunité pour les entreprises immobilières de réorienter leur activité vers des produits répondant à une demande réelle et de développer des modèles d’investissement à long terme, plutôt que de dépendre excessivement des transactions à court terme.
Avec un objectif de 181.257 logements sociaux entre 2026 et 2030, dont environ 50.000 destinés à la location, Hô Chi Minh-Ville fait face à une mission considérable, tout en ouvrant une nouvelle voie pour le marché immobilier.
La priorité, à ce stade, est de transformer les objectifs annoncés en une offre de logements réellement disponible. Pour y parvenir, la ville devra poursuivre le traitement de chaque projet, raccourcir les procédures, préparer les réserves foncières, mettre en place des mécanismes de financement adaptés et attirer davantage d’entreprises.
Lorsque les "goulots d’étranglement" juridiques seront levés, que les ressources foncières seront mobilisées et que le logement locatif se développera en fonction des besoins réels, le marché immobilier de Hô Chi Minh-Ville pourra non seulement retrouver une dynamique transactionnelle, mais aussi entrer dans une phase de développement plus équilibrée.
Du point de vue des habitants, le résultat final ne se mesure pas au nombre de projets lancés, mais au fait de disposer de davantage de logements accessibles à l’achat, à la location et permettant de vivre durablement à un coût raisonnable.
C’est également un indicateur essentiel pour évaluer l’efficacité du processus de levée des difficultés du marché immobilier et de la stratégie de développement du logement de Hô Chi Minh-Ville dans les années à venir.
Minh Thu/CVN
