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| Le Majestic Saigon, l’un des hôtels emblématiques de Hô Chi Minh-Ville. |
| Photo : Tân Dat/CVN |
La Résolution N°26 sur le développement du tourisme vietnamien en tant que secteur économique clé dans la nouvelle ère, promulguée le 22 août 2026 par le Bureau politique, fixe pour la première fois dans une résolution de cet organe un objectif chiffré concernant la capacité d’hébergement : environ 1,5 million de chambres touristiques à l’horizon 2030.
Cet objectif intervient alors que la demande touristique connaît une progression soutenue. En 2025, le Vietnam a accueilli près de 21,2 millions de visiteurs étrangers. Au cours des huit premiers mois de 2026, le pays a enregistré 15,9 millions d’arrivées internationales, soit une hausse de 14,4% sur un an.
Un rythme de construction à intensifier
Selon le Dr Nguyên Van Dinh, président de l’Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS) et directeur de l’Institut de recherche et d’évaluation du marché immobilier du Vietnam (VARS IRE), atteindre 1,5 million de chambres nécessitera une accélération significative par rapport à la décennie précédente.
Les données disponibles montrent que la capacité nationale d’hébergement est passée d’environ 256.000 chambres en 2011 à quelque 780.000 en 2021. Le pays a ainsi créé en moyenne près de 52.000 chambres supplémentaires chaque année.
En prenant 2021 comme année de référence, il faudrait ajouter environ 720.000 chambres en neuf ans pour atteindre l’objectif de 2030, soit quelque 80.000 chambres par an. Ce rythme serait environ 1,5 fois supérieur à celui enregistré entre 2011 et 2021.
Une autre estimation souligne toutefois l’ampleur encore plus importante du défi. Début 2026, le ministère de la Culture, des Sports et du Tourisme recensait environ 40.000 établissements d’hébergement, représentant quelque 800.000 chambres. À partir de cette base, il resterait environ 700.000 chambres à créer en cinq ans, soit 140.000 par an, près de trois fois le rythme de la décennie précédente.
Ces deux méthodes de calcul aboutissent à une même conclusion : le modèle de développement de l’hébergement des dix dernières années ne suffira pas à répondre à l’objectif fixé.
Le contraste apparaît particulièrement marqué dans le segment des appartements touristiques. Au deuxième trimestre 2026, environ 5.250 appartements de vacances ont été proposées à la vente dans l’ensemble du pays, mais seules 145 transactions ont été réalisées. Autrement dit, une seule unité a trouvé preneur pour 36 unités mises sur le marché.
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| Une vue de l'hôtel Perle D’Orient Cat Bà, à Hai Phong (Nord). |
| Photo : ST/CVN |
Pour Nguyên Van Dinh, ces chiffres mettent en lumière une voie prometteuse : le Vietnam dispose déjà d'un important volume d'actifs touristiques construits, qui pourraient rapidement renforcer la capacité d'accueil nationale une fois les obstacles à leur exploitation levés.
Selon les statistiques disponibles jusqu’en juin 2026, le pays comptait environ 146. 438 appartements et villas touristiques cumulés, dont 35.538 unités développées depuis 2022. À cela s’ajoutent 47 projets en construction, représentant environ 25.000 unités supplémentaires. Ces actifs, constitués en près de vingt ans, ne représentent pourtant que 9,8% de l’objectif de 1,5 million de chambres.
Remettre les actifs existants en exploitation
Pour le VARS-IRE, la priorité ne consiste donc pas uniquement à construire de nouvelles chambres. Une partie importante de la capacité recherchée existe déjà, mais reste sous-exploitée.
Plus de 88% de l’offre primaire au deuxième trimestre 2026 provenait ainsi de stocks issus de campagnes de commercialisation précédentes. Certains projets n'ont pas encore obtenu les certificats nécessaires, tandis que les investisseurs secondaires rencontrent des difficultés pour transférer ou hypothéquer leurs biens. La remise en service de ces actifs pourrait ainsi constituer le moyen le plus rapide d’accroître la capacité d’hébergement, sans nécessiter de nouveaux terrains ni d’importants investissements de construction.
Le développement de 720.000 chambres supplémentaires nécessiterait, selon deux hypothèses de coût d’investissement établies par le VARS-IRE, entre 1,08 et 1,8 million de milliards de dôngs. Ces estimations, fondées sur un coût de 1,5 à 2,5 milliards de dôngs par chambre, comprennent la construction et l’équipement, mais excluent l’acquisition des terrains et les infrastructures de connexion. Cela représente entre 120.000 et 200.000 milliards de dôngs par an. À titre de comparaison, les recettes totales du tourisme vietnamien ont dépassé pour la première fois 1 million de milliards de dôngs en 2025.
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| Le Vietnam reste attractif pour les grandes chaînes hôtelières de luxe. |
| Photo : Mia Resort/CVN |
La Résolution N°26 prévoit à cet égard plusieurs orientations : intégrer le tourisme parmi les secteurs bénéficiant d’incitations à l’investissement, mobiliser les ressources du marché des capitaux en valorisant les ressources touristiques et mettre en place un mécanisme pilote permettant d’attirer des capitaux internationaux dans le tourisme et l’hébergement.
Selon Nguyên Van Dinh, ces orientations pourraient favoriser l’émergence de nouveaux instruments financiers liés aux revenus générés par l’exploitation touristique, notamment des fonds d’investissement immobilier touristique ou la titrisation des flux de revenus. Ces mécanismes permettraient de diversifier les sources de financement, aujourd’hui largement fondées sur le crédit bancaire et les fonds versés à l’avance par les clients.
Au-delà des investissements, une question statistique doit également être rapidement tranchée : que recouvre exactement l’objectif de 1,5 million de chambres ?
La définition doit préciser si les homestays, les maisons proposant des chambres à louer ou encore les hébergements agricoles sont inclus. Une définition large réduirait mécaniquement l’écart à combler, tandis qu’une définition limitée aux établissements classés l’élargirait.
Dans les douze prochains mois, trois échéances seront particulièrement suivies par les promoteurs et les agences immobilières : la publication de la liste des dix centres touristiques de point et des vingt zones touristiques nationales ; l’évolution du projet de loi révisée sur le commerce immobilier, notamment concernant les produits d’hébergement touristique et les engagements d’exploitation ; enfin, la publication d’instructions nationales uniformes concernant les certificats applicables aux constructions non résidentielles sur les terrains commerciaux et de services.
Thuy Hà/CVN
