>> Le marché immobilier de Hanoï connaît une forte hausse hors du centre-ville
>> Marché immobilier : pénurie persistante et montée du logement social
>> Le Vietnam renforce la compétitivité de son marché immobilier
Le changement de tendance rend la revente rapide des biens immobiliers de plus en plus difficile. La faiblesse de la demande et la hausse des coûts de détention réduisent les marges bénéficiaires, tandis que de nombreux biens restent invendus pendant des semaines.
 |
| Les achats d’appartements à des fins spéculatives reculent fortement sur le marché immobilier. |
| Photo : VNA/CVN |
Depuis le début de l’année 2026, Pham Duc Tuân, investisseur actif sur le marché des appartements à Hanoï, consulte chaque matin les messages envoyés par les agents immobiliers sur son téléphone.
L’appartement de 90 m² qu’il a acquis dans le quartier de Mê Tri à la mi-2025, dans l’espoir de réaliser une plus-value rapide, demeure sans acquéreur malgré plusieurs semaines de mise en vente sur les plateformes immobilières.
"Entre 2024 et 2025, il suffisait de publier une annonce pendant quelques jours pour recevoir une multitude d’appels. Certains acheteurs étaient même prêts à payer plusieurs centaines de millions de dôngs au-dessus du prix demandé afin de réserver le bien", a-t-il confié au site vnBusiness.vn.
"À cette époque, j’ai acheté trois appartements successivement, les prix ne cessant d’augmenter et le marché étant très liquide. Mais après le Nouvel An lunaire de 2026, le marché s’est retourné brutalement. Les acheteurs sont devenus plus prudents, les investisseurs spéculatifs ont disparu et les acquéreurs réels ont commencé à attendre une correction des prix ", a-t-il ajouté.
La hausse des taux d’intérêt, les frais de gestion et l’immobilisation des capitaux dans des biens invendus ont contraint Tuân à revoir sa stratégie. Alors qu’il espérait auparavant réaliser un bénéfice de 300 à 400 millions de dôngs par appartement, il cherche désormais simplement à atteindre le seuil de rentabilité et à récupérer son capital.
"Plus je conserve mes biens, plus la situation devient pesante. Le marché n’offre plus les mêmes opportunités qu’auparavant", a déclaré cet investisseur originaire de Hai Phong.
Son expérience reflète une tendance plus large sur le marché hanoïen des appartements, où les spéculateurs se retirent progressivement après plusieurs années de forte croissance.
Selon les données de Batdongsan.com.vn, les acheteurs d’appartements à des fins spéculatives ne représentent plus qu’environ 4% du marché, contre 30 à 40% les années précédentes.
Parallèlement, près de 67% des transactions sont motivées par une demande réelle de logement, tandis qu’environ 30% concernent des investissements locatifs.
Ces chiffres témoignent d’une transformation structurelle du marché, les capitaux spéculatifs étant progressivement remplacés par des investissements de long terme et par la demande des acquéreurs occupants.
Pendant de nombreuses années, les opérations de revente à court terme ont constitué l’un des principaux moteurs de la flambée des prix et de la forte liquidité du marché immobilier de la capitale.
Cependant, les prix des appartements ont progressé bien plus rapidement que les revenus d’une grande partie de la population, rendant de plus en plus difficile la réalisation de plus-values pour les investisseurs spéculatifs.
La persistance de taux d’intérêt élevés a également considérablement augmenté le coût du crédit, réduisant l’attrait des placements spéculatifs et écartant progressivement les investisseurs opportunistes du marché.
 |
| La demande de logements s’oriente vers Hanoï périphérique, Hưng Yên et Bac Ninh en raison de prix plus accessibles. |
| Photo : VNA/CVN |
Dông Quang Canh, directeur commercial de Batdongsan.com.vn, estime que les flux d’investissement s’orientent désormais vers des actifs offrant une valeur plus durable et plus tangible.
Selon lui, de nombreux acheteurs privilégient aujourd’hui les appartements du marché secondaire, déjà achevés, immédiatement habitables et plus accessibles financièrement.
Cette évolution a également déplacé la demande vers les zones périphériques de Hanoï ainsi que vers les provinces voisines telles que Hung Yên et Bac Ninh, où les logements correspondent davantage aux capacités financières des ménages.
Les données du marché confirment ce ralentissement. Selon One Mount Group, le nombre total de transactions immobilières de seconde main à Hanoï s’est établi à environ 11.100 unités au premier trimestre 2026, en baisse de 50% par rapport au trimestre précédent.
Le seul segment des appartements a enregistré quelque 4.000 transactions de revente, soit une diminution de 60% en glissement trimestriel et de 26% sur un an.
Trân Minh Tiên, directeur du Centre d’études de marché et de connaissance client de One Mount Group, a indiqué que le marché connaissait un net ralentissement après une longue période de surchauffe.
"Le marché entre dans une phase plus sélective. Les capitaux spéculatifs à court terme s’affaiblissent progressivement, laissant place à la demande réelle de logements et à l’accumulation d’actifs à long terme", a-t-il expliqué.
Dans plusieurs secteurs tels que My Dinh, Dai Mô, Dông Anh et Gia Lâm, autrefois considérés comme des pôles particulièrement dynamiques du marché des appartements, ce ralentissement devient de plus en plus visible.
De nombreux agents immobiliers indiquent que le nombre d’acheteurs a fortement diminué après le Nouvel An lunaire et qu’il s’est encore contracté après les congés du 30 avril.
Trân Van Lâm, agent immobilier spécialisé dans la vente d’appartements à Gia Lâm, a confié que son agence avait connu plusieurs semaines sans conclure la moindre transaction.
 |
| L’orientation du marché immobilier vers la demande réelle contribue à stabiliser les prix et à réduire les risques spéculatifs. |
| Photo : VNA/CVN |
"Auparavant, les acheteurs visitaient quelques projets avant de prendre rapidement leur décision. Aujourd’hui, ils effectuent des recherches approfondies mais hésitent à acheter, dans l’attente d’une éventuelle baisse des prix", a-t-il déclaré.
Il a ajouté que les spéculateurs avaient quasiment disparu du marché, tandis que ceux qui détiennent encore des biens ont considérablement revu leurs attentes à la baisse.
"Nombreux sont les propriétaires qui espéraient autrefois réaliser des bénéfices de plusieurs centaines de millions de dôngs et qui cherchent aujourd’hui simplement à récupérer leur mise ou à dégager un faible gain afin de rétablir leur trésorerie", a déclaré Trân Van Lâm. "La pression la plus forte pèse actuellement sur les investisseurs fortement endettés".
Les analystes estiment que le marché favorisera de plus en plus les promoteurs disposant de solides capacités financières, de stratégies de développement à long terme et de projets répondant à une demande réelle de logements.
À plus long terme, l’orientation progressive du marché vers la demande réelle de logements devrait contribuer à stabiliser les prix et à limiter les risques de bulles spéculatives.
VNA/CVN
