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Les données de Cushman & Wakefield montrent que la taille du marché s’est considérablement élargie au cours des dix dernières années. L’offre totale de terrains industriels dans la région du Sud a augmenté de 80,21%, tandis que le prix primaire moyen a progressé de 120,5%, soit un taux de croissance annuel composé (TCAC) de 9,18%.
Dans le segment des actifs prêts à l’emploi, les entrepôts prêts à l’usage (RBW) ont enregistré une hausse de l’offre de 141% et des loyers de 43,8% (TCAC de 5,3%), tandis que les usines prêtes à l’usage (RBF) ont vu leur offre croître de 134%, mais les loyers n’ont augmenté que de 16,7% (TCAC de 2,2%).
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| La croissance à venir continuera d’être soutenue par le développement des infrastructures et de nouveaux clusters industriels. |
À l’heure actuelle, le marché a atteint une taille importante, avec environ 36.400 hectares de terrains industriels répartis sur 161 projets dans la région économique clé du Sud, ainsi que 6,60 millions de m² d’usines prêtes à l’emploi et 6,65 millions de m² d’entrepôts prêts à l’emploi. D’ici 2036, l’offre de terrains industriels pourrait atteindre au minimum 58.557 ha répartis sur environ 250 projets, ce qui montre que le potentiel de développement reste significatif, mais sans le caractère " explosif " des périodes précédentes.
Cependant, le point notable est que les moteurs de croissance du marché évoluent. Alors qu’auparavant, la croissance était principalement tirée par l’expansion de l’offre et la hausse des loyers, le facteur "taille" n’est plus l’unique avantage.
Chuong Quôc Đoan, directrice adjointe du département conseil en location - Industrie & Bureaux chez Cushman & Wakefield Vietnam, estime que le marché passe d’une phase "d’expansion rapide" à une phase "d’optimisation pour créer de la valeur". Selon elle, dans les années à venir, les infrastructures, la qualité des produits, l’efficacité opérationnelle et les critères de durabilité joueront un rôle de plus en plus important dans la création de valeur à long terme.
En réalité, les exigences des locataires - en particulier des entreprises à capitaux étrangers (IDE) - deviennent plus strictes. Plutôt que de privilégier des coûts faibles ou de vastes terrains, les entreprises accordent désormais davantage d’importance à l’emplacement stratégique, à la connectivité logistique et à la qualité des actifs. La "résilience de la chaîne d’approvisionnement" devient un critère clé dans les décisions de location.
Les analyses de Savills montrent que les pressions opérationnelles augmentent à grande échelle, qu’il s’agisse des coûts de main-d’œuvre ou des risques de perturbation des chaînes d’approvisionnement. Dans ce contexte, les entreprises ont tendance à recourir à des prestataires logistiques tiers (3PL) afin d’optimiser les coûts et d’accroître leur flexibilité, tout en accélérant l’application de l’automatisation et de l’intelligence artificielle dans la gestion des entrepôts.
John Campbell, directeur du département des services immobiliers industriels chez Savills Vietnam, estime que la croissance à venir continuera d’être soutenue par le développement des infrastructures et de nouveaux clusters industriels. Toutefois, selon lui, la qualité de cette croissance dépendra de la capacité du marché à répondre aux industries à forte valeur ajoutée et de son niveau de préparation technologique.
Néanmoins, cette transition révèle également plusieurs défis.
Premièrement, le risque de déséquilibre entre l’expansion de l’offre et l’amélioration de la qualité devient de plus en plus évident. Une partie de l’offre existante ne répond pas encore aux nouvelles normes en matière d’infrastructures, de conception et d’intégration logistique, ce qui pourrait entraîner une forte différenciation entre les projets.
Deuxièmement, les pressions sur les coûts tendent à augmenter. Alors que la croissance des loyers n’est plus aussi rapide qu’auparavant, les coûts d’exploitation – notamment la main-d’œuvre et les investissements technologiques - augmentent, obligeant les investisseurs comme les locataires à optimiser leur efficacité plutôt qu’à compter sur la hausse des prix.
Troisièmement, les infrastructures - considérées comme un levier clé du marché - dépendent toujours de l’avancement des grands projets de transport. Tout retard pourrait affecter directement l’avantage de localisation et la capacité d’attraction des investissements des zones industrielles.
Dans l’ensemble, l’immobilier industriel du Sud continue de bénéficier de bases de croissance solides grâce à une production stable et à des flux d’investissements étrangers soutenus. Toutefois, le marché a dépassé la phase de croissance basée sur l’expansion pour entrer dans un cycle exigeant des capacités de développement plus substantielles.
Dans cette nouvelle phase, l’avantage ne reviendra plus aux promoteurs disposant de vastes réserves foncières, mais à ceux capables de proposer des produits répondant aux exigences de plus en plus élevées des chaînes d’approvisionnement. À mesure que les standards du marché s’élèvent, un processus de sélection devient inévitable – et constituera un facteur déterminant pour l’évolution de l’immobilier industriel du Sud au cours de la prochaine décennie.
Texte et photo : Minh Thu/CVN
