>> L'IA redéfinit les critères de compétitivité de l'immobilier industriel au Vietnam
>> L’immobilier industriel du Sud se diversifie pour attirer les fonds
Porté par un afflux record d’investissements étrangers et la réorga-nisation des chaînes d’approvisionnement mondiales, le secteur de l’immobilier industriel au Vietnam connaît une phase de transformation profonde. Le marché, longtemps tiré par la seule quantité de terrains disponibles, entre désormais dans un cycle de croissance plus sélectif, centré sur la qualité des infrastructures, la durabilité et l’intégration technologique.
Sous l’impulsion de l’expansion continue des entreprises internationales dans les secteurs de l’électronique, des hautes technologies et de l’informatique, la demande de terrains industriels, d’entrepôts et d’usines connaît une progression sans précédent. Sous le thème “Des opportunités au cœur de l’incertitude”, le forum sur l’immobilier industriel du Vietnam, tenu fin septembre dernier à Hanoï, analyse le marché de l’immobilier industriel dans un contexte de mutations mondiales, précise la carte des investissements régionaux et des chaînes d’approvisionnement, et identifie les opportunités de croissance émergentes.
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| Nestlé Vietnam, entreprise à capital 100% étranger, renforce ses investissements et développe ses activités à Hưng Yên (Nord) depuis 2017. |
| Photo : VNA/CVN |
Essor des usines clés en main
Selon l’Office national des statistiques, relevant du ministère des Finances, le Vietnam avait attiré 40,63 milliards de dollars d’investissements étrangers (IDE) enregistrés au cours des huit premiers mois de 2026, soit une hausse de 55,4% sur un an. Les investissements étrangers dans l’immobilier ont atteint 5,32 milliards de dollars sur les huit premiers mois de l’année, plaçant le secteur au deuxième rang des bénéficiaires d’IDE. Parallèlement, l’essor des investissements manufacturiers génère de nouveaux besoins en zones industrielles, usines, logistique et logements.
L’immobilier s’est donc hissé au deuxième rang des secteurs bénéficiaires, derrière l’industrie manufacturière et de transformation. Il a représenté 15,7% des nouveaux investissements et des capitaux additionnels, contre 20,18 milliards de dollars, soit 59,5%, pour l’industrie manufacturière et de transformation. La structure des investissements étrangers génère notamment une demande importante dans l’immobilier industriel. Les nouveaux projets de production entraînent des besoins en terrains dans les zones industrielles, usines prêtes à l’emploi, entrepôts, centres logistiques, bureaux ainsi qu’en logements pour les experts, ingénieurs et travailleurs.
Le pays dispose officiellement de 478 zones industrielles répertoriées, dont 324 sont déjà en exploitation et 153 en cours de construction. En moyenne, le taux d’occupation des parcs industriels atteint 53,7 %, mais cette moyenne masque une réalité beaucoup plus tendue dans les zones déjà opérationnelles, où le taux grimpe à 78,8%. Dans les principaux pôles de développement, le remplissage dépasse fréquemment 80 à 85%, réduisant la disponibilité de grandes surfaces immédiatement utilisables. Face aux tensions, environ deux tiers des nouveaux investisseurs manufacturiers ont choisi des usines ou plateformes logistiques déjà construites plutôt que des terrains nus au premier semestre 2026. Le taux d’occupation moyen de ces sites atteint 88%, avec 92% dans le Sud et 87% dans le Nord.
Dans la Région économique clé du Sud, l’offre de terrains industriels se stabilise autour de 36.063 ha. Là encore, les espaces les mieux connectés sont presque saturés. Hô Chi Minh-Ville enregistre un taux d’occupation de 86,1%, ce qui pousse les nouveaux projets vers des provinces périphériques comme Đồng Nai (73,1% d’occupation) ou Tây Ninh (60,9%), davantage pourvues en réserves foncières et offrant des coûts plus compétitifs.
Tournant vert et technologique
Selon les dernières données officielles, les flux d’IDE placent le Vietnam parmi les marchés industriels les plus dynamiques de la région. Sur les huit premiers mois de 2026, les décaissements d’IDE ont atteint 17,25 milliards de dollars, soit une progression de 12% sur un an et le niveau le plus élevé pour cette période depuis cinq ans. Le secteur de la transformation et de la fabrication concentre à lui seul 82,6% des montants décaissés, soit 14,24 milliards de dollars, renforçant directement la demande en foncier industriel, entrepôts logistiques et usines prêtes à l’emploi.
Le Nord capte une large part de ce mouvement. Sur les seuls nouveaux projets industriels, cette région a attiré environ 8,63 milliards de dollars d’IDE manufacturier au cours des huit premiers mois de l’année. L’électronique, l’informatique et les composants optiques dominent ce flux avec 7,03 milliards de dollars investis, soit près des deux tiers des capitaux manufacturiers absorbés par le Nord. Cette spécialisation accentue encore la pression sur l’immobilier industriel local.
Savills Vietnam, une société internationale de conseil en immobilier d’entreprise, estime que l’immobilier industriel et la logistique devraient continuer à bénéficier directement de la diversification des chaînes d’approvisionnement. Selon elle, l’immobilier industriel conserve des perspectives positives grâce à la croissance de la production et aux flux d’investissements étrangers, tandis que la demande s’oriente davantage vers des infrastructures logistiques modernes et des zones industrielles bien connectées.
Pour Sử Ngọc Khương, directeur principal des Investissements chez Savills Vietnam, “les infrastructures devraient constituer l’un des principaux moteurs du nouveau cycle de développement immobilier. Les grands projets de transport amélioreront les connectivités interrégionales et favoriseront l’émergence de nouveaux pôles de croissance le long des corridors économiques”. L’afflux de capitaux étrangers ne profite toutefois pas de manière uniforme à tous les segments de l’immobilier. Selon Savills, le marché vietnamien entre en 2026 dans une phase de croissance plus sélective.
L’année 2026 marque ainsi un tournant structurel pour l’immobilier industriel vietnamien. Le pays réussit à attirer des investissements massifs dans des secteurs de pointe et à repositionner son offre autour de parcs éco-efficients, de plateformes logistiques modernes et de solutions “plug and play” à forte composante technologique. L’attractivité du Vietnam ne repose plus uniquement sur son coût du travail ou ses incitations fiscales. Les investisseurs étrangers conditionnent de plus en plus leurs décisions à la capacité des parcs industriels à répondre aux exigences ESG, à la neutralité carbone et à l’économie circulaire.
Thê Linh/CVN
