>> Hô Chi Minh-Ville : dialogue et soutien aux entreprises des parcs industriels
>> Marché immobilier : ralentissement de la hausse des prix et demande plus segmentée
Le marché immobilier de Hô Chi Minh-Ville a connu des évolutions plus marquées au troisième trimestre 2026, à mesure que les efforts visant à résoudre les blocages juridiques des projets se sont intensifiés.
Toutefois, l’amélioration de l’offre ne signifie pas que l’accès au logement devient plus facile. Les prix restent élevés et la structure de l’offre ne répond pas suffisamment aux besoins réels des ménages.
 |
| L’offre d’appartements à Hô Chi Minh-Ville se redresse progressivement après la levée de plusieurs obstacles juridiques. |
Selon une étude de Savills Vietnam, au début du mois de septembre 2026, Hô Chi Minh-Ville avait achevé la résolution des obstacles affectant 650 projets. Sur les 921 projets recensés après la mise en œuvre du nouveau mécanisme, 233 avaient fait l’objet d’un règlement complet, tandis que les services et départements compétents avaient proposé des solutions pour les 688 autres.
Les avancées sur le plan juridique contribuent progressivement au retour de nouveaux logements sur le marché. Au cours des sept premiers mois de 2026, 37 projets ont été déclarés éligibles à la vente ou à la location-accession de logements en cours de construction. Parmi eux figuraient 30 projets d’appartements, représentant un total de 21.165 logements.
La répartition de cette nouvelle offre reste néanmoins inégale selon les territoires. D’après l’analyse de la liste des projets publiée par le Service de la construction de Hô Chi Minh-Ville, l’ancienne province de Binh Duong représentait plus de 55% de l’offre d’appartements autorisés à la commercialisation. Ce constat montre que les nouveaux logements se concentrent largement dans les zones disposant encore de marges de développement, plutôt que dans les quartiers historiques du centre-ville.
Alors que l’offre se redresse progressivement, les prix de vente constituent toujours un obstacle majeur pour les ménages souhaitant acquérir leur résidence principale. Les données de Savills indiquent qu’au deuxième trimestre 2026, environ 80% des appartements neufs proposés sur le marché primaire à Hô Chi Minh-Ville affichaient un prix supérieur à 100 millions de dôngs par mètre carré. Dans le même temps, le taux d’absorption du marché est tombé à environ 32%, une tendance qui a continué de peser sur l’activité au troisième trimestre.
Cao Thi Thanh Huong, directrice adjointe du département Recherche et Conseil de Savills Hô Chi Minh-Ville, estime que le marché n’est pas encore entré dans un cycle de correction généralisée des prix, faute d’évolution significative de l’offre nouvelle dans la ville.
Selon elle, le marché traverse une phase de ralentissement de la demande, tandis que les prix restent élevés. Les besoins en logements n’ont pas disparu, mais les acheteurs se montrent de plus en plus prudents face aux contraintes financières, notamment parce que le coût du crédit influence directement leur décision d’achat.
Avec des prix dépassant 100 millions de dôngs par mètre carré, un appartement de 60 m² coûte plus de 6 milliards de dôngs, hors frais annexes. Un tel montant représente une charge considérable pour de nombreux ménages, en particulier les jeunes actifs et les acquéreurs qui doivent recourir à l’endettement pour financer leur achat.
Cette situation montre que le défi du marché immobilier ne consiste pas seulement à accroître l’offre, mais aussi à proposer des logements adaptés au budget de la majorité des ménages.
Une solution de remplacement
Face au maintien des prix élevés dans les quartiers centraux, les acquéreurs doivent de plus en plus arbitrer entre emplacement, accessibilité des transports et capacité financière. Dans ce contexte, le développement des infrastructures élargit les possibilités de logement et fait des zones périphériques une solution de remplacement pour une partie des ménages souhaitant devenir propriétaires.
 |
| Au début du mois de septembre 2026, Hô Chi Minh-Ville a levé des obstacles affectant 650 projets immobiliers. |
Selon Savills, dans le segment des maisons individuelles et des logements bas, la quasi-totalité des nouvelles mises sur le marché provient des zones périphériques. Parallèlement, deux grands ensembles urbains, situés respectivement au nord et au sud de l’agglomération, concentrent plus de 90% des transactions du marché. Bien que ces chiffres concernent le segment des logements bas, ils illustrent le rôle croissant des grands projets urbains et des zones périurbaines dans l’élargissement de l’offre résidentielle.
Cao Thi Thanh Huong estime que les grands ensembles urbains et les zones périphériques bénéficiant d’infrastructures de transport devraient offrir davantage de possibilités aux ménages souhaitant acquérir leur résidence principale, avec des prix plus accessibles.
Attractivité des zones périphériques
L’attractivité des zones périphériques ne repose toutefois pas uniquement sur le prix de vente. La qualité des liaisons avec le centre-ville, le temps de trajet jusqu’au lieu de travail, ainsi que la disponibilité des écoles, des établissements de santé et des services essentiels influencent directement la décision d’achat. Un projet moins cher, mais mal desservi, n’est pas nécessairement le choix le plus avantageux à long terme.
Au cours des six à douze prochains mois, le marché des appartements de Hô Chi Minh-Ville devrait continuer à évoluer de manière contrastée, plutôt que de connaître une reprise uniforme. Selon Cao Thi Thanh Huong, les promoteurs privilégient actuellement le maintien des prix affichés et le soutien aux acquéreurs grâce à différents dispositifs : prise en charge des intérêts d’emprunt, différé du remboursement du capital, réductions pour paiement anticipé ou échelonnement des paiements.
Ces mesures permettent d’alléger les contraintes de trésorerie des acheteurs sans nécessairement entraîner une baisse des prix affichés. Dans le même temps, les possibilités d’une forte diminution des prix à l’échelle du marché restent limitées, les promoteurs devant eux aussi supporter des coûts de financement élevés pendant le développement des projets.
Si des ajustements interviennent, ils devraient principalement concerner certains projets et prendre la forme d’offres commerciales spécifiques. Les programmes bénéficiant d’un emplacement favorable, d’un statut juridique clair et d’un promoteur réputé devraient être mieux à même de préserver la stabilité de leurs prix. À l’inverse, les logements moins compétitifs ou fortement dépendants du levier de l’endettement pourraient subir des pressions plus importantes sur leur liquidité.
Dans ce contexte, les acquéreurs doivent évaluer l’ensemble des paramètres : prix du logement, apport personnel, obligations de remboursement et qualité de la desserte par les infrastructures, plutôt que de se fier uniquement aux réductions proposées au départ.
Pour le marché immobilier de Hô Chi Minh-Ville, la question essentielle n’est donc pas seulement de savoir si les prix vont augmenter ou diminuer, mais aussi de déterminer vers quelles zones se déplace la nouvelle offre et quels logements correspondent réellement aux capacités financières de la population.
Texte et photos : Minh Thu/CVN
