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| Un parc industriel dans la province de Binh Duong (Sud). |
Bien que le secteur industriel à haute valeur ajoutée reste calme, l'intérêt des investisseurs pour le marché de l'immobilier industriel est encore très grand, et le Vietnam peut tout à fait espérer une reprise rapide du marché une fois l'épidémie maîtrisée.
Un avenir plus positif
Ce marché national est en train de passer d'une industrie à faible valeur ajoutée et peu qualifiée à celles à fortes valeur ajoutée et intensité de main-d'œuvre.
Auparavant, le Vietnam cherchait souvent à attirer des entreprises textiles ou de meubles, produisant des articles de faible valeur. Cependant, grâce aux nouvelles orientations du gouvernement, le marché se concentre aujourd’hui davantage sur l'attraction d'entreprises manufacturières à forte valeur ajoutée ou de nouveaux types d'immobilier industriel, notamment les industries de fabrication d'équipements industriels, les installations de recherche, les centres de données ou encore les entrepôts frigorifiques industriels.
Selon certains experts, cette transition apportera plus d'opportunités et un avenir plus positif au marché de l'immobilier industriel.
En fait, à mesure que les loyers augmenteront, le nombre d'entreprises dans les industries manufacturières à faible marge diminuera. Les grandes usines de cuir, de chaussure et de mode comptant 10.000 travailleurs se déplaceront progressivement vers d'autres régions où les coûts sont plus bas, peut-être même vers des pays proches tels que le Cambodge ou le Myanmar. Comme on peut le voir, les développeurs vietnamiens actuels se concentrent désormais davantage sur l'attraction de fabricants à forte valeur ajoutée, par exemple dans le domaine des composants électroniques ou des voitures européennes et/ou américaines.
À long terme, pour répondre aux exigences de qualité de la main-d'œuvre des projets à haute valeur ajoutée, le Vietnam devrait continuer à investir dans l'éducation, en particulier dans les domaines de l'informatique, des mathématiques et des sciences.
Transfert de technologies
Bien que le coût de la main-d'œuvre au Vietnam ne représente qu'un tiers de celui de la Chine, la productivité n'en occupe également qu'un tiers.
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| Chaîne de fabrication du constructeur automobile vietnamien Vinsfast à Hai Phong (Nord). |
De plus, l'Accord de libre-échange UE-Vietnam (EVFTA) peut être considéré comme l'un des accords commerciaux les plus ambitieux du Vietnam, promettant de lui apporter des atouts à long terme. Selon John Campbell, il faudrait beaucoup de temps pour que le Vietnam en profite pleinement, voire jusqu'à 50 ans pour que les avantages du transfert de technologies et de connaissances se concrétisent.
Le transfert de technologies entraînera des changements de procédés, d'équipements ainsi que de machines spécialisées. Dans le même temps, il contribuera au développement des compétences des travailleurs vietnamiens. À mesure que le nombre de travailleurs qualifiés et la technologie se développent, le marché national deviendra plus attrayant pour les industriels à haute valeur ajoutée.
La Région économique clef du Nord en est un bon exemple. Ces 20 dernières années, le Nord a reçu plusieurs vagues d'investissement assez importantes avec la présence des sociétés électroniques comme Samsung, LG (République de Corée) ou des constructeurs automobiles comme Honda (Japon) et récemment Vinfast (Vietnam). Cela est aussi un levier pour le développement du marché de l'immobilier commercial, lorsque les fournisseurs de pièces détachées et de matières premières ont souvent besoin de louer des usines d'environ 1.000 à 2.000 m² à proximité de ces grands centres industriels.
Notamment, le Vietnam a reçu des projets immobiliers industriels de qualité qui répondent aux exigences des entreprises locataires internationales dans le secteur de la haute technologie. Selon les experts, la demande en centres de données augmente au Vietnam, avec des établissements situés non loin des grandes villes comme Hanoï et Hô Chi Minh-Ville. Les entreprises doivent choisir un emplacement doté d'une alimentation stable, d'une structure technique claire et systématique ainsi que d'une protection contre les influences extérieures. La connectivité est également importante pour garantir que tous les systèmes impliqués dans la prestation de services ne sont pas affectés par des facteurs physiques ou météorologiques externes qui perturbent le service.
Au cours des prochaines années, le marché devrait voir un fort développement de ce type de biens immobiliers, d'autant plus qu'actuellement les investisseurs internationaux recherchent activement des espaces pour servir la construction et le développement des centres de données au Vietnam.