Cependant, le marché immobilier doit toujours essuyer les impacts de nombreux éléments à la fois objectifs et subjectifs. Ainsi, il n'a d'autre alternative que de "cohabiter avec les vagues".
Dès les premiers mois de l'année, l'immobilier a connu une inflation vertigineuse, surtout à l'ouest de Hanoi où le coût de certains terrains a augmenté de 30-40% par rapport au prix initial.
Mais le marché a été "freiné" début juin, entraînant un début de réduction des prix. Pourtant, en vertu des enseignements tirés des "gels" précédents, les investisseurs font baisser les cours très lentement pour tâter le terrain et attendre une nouvelle "vague". Par conséquent, le prix de l'immobilier reste élevé, avec une évolution complexe, difficile à contrôler, ce qui constitue un défi de taille pour la gestion du marché comme pour les efforts de création de logements pour les personnes à bas revenu.
Selon le Groupe d'experts intersectoriel (du Comité de pilotage central des politiques sur le logement), le prix de l'immobilier en général et celui du logement en particulier reste en réalité trop élevé par rapport au revenu moyen des habitants, au niveau de développement économique, dépassant très largement la valeur réelle. À titre d'exemple : le prix de revient d'un immeuble de 20-25 étages à Hanoi était fin 2009 d'environ 16,7-17,5 millions de dôngs le mètre carré, mais le prix de vente sur le marché était de 28-32 millions. La hausse du prix de l'immobilier exerce une grande influence sur la capacité de paiement des acquéreurs.
Au dire d'experts, l'indicateur pour évaluer le niveau de risque de l'investissement dans le logement dans certains pays est le pourcentage de la somme qu'une famille doit payer chaque mois pour son emprunt afin d'acheter un logement sur son revenu mensuel. Pour les familles de la classe moyenne, ce taux est d'un tiers, soit 33% de leur revenu mensuel. Au Vietnam, ce pourcentage s'élève jusqu'à 80% chez les familles à revenu moyen. Cet index reflète donc un niveau élevé de risque, susceptible d'entraîner une crise d'endettement.
Déséquilibre entre l'offre et la demande
La flambée des prix est liée à plusieurs facteurs, le principal étant l'augmentation du prix de l'input et la pénurie de logements. Selon le vice-ministre de la Construction, Nguyên Trân Nam, "le déséquilibre entre l'offre et la demande sera le problème majeur que le marché immobilier vietnamien devra résoudre au cours des années suivantes".
Actuellement, la mise en œuvre des projets immobiliers reste lente, ce qui explique pourquoi l'offre ne répond pas encore à la demande, bien que de nombreux problèmes aient été identifiés, notamment la simplification des formalités administratives relatives à l'investissement dans la construction et la transparence des informations sur les projets en faveur des habitants. Pour les entreprises, la plus grande difficulté réside en l'expropriation du terrain suite au changement continu de la politique en la matière. Selon les statistiques de Hô Chi Minh-Ville, la superficie des logements construits en 2009 n'était que de 4,05 millions de mètres carrés, contre environ 6 millions de mètres carrés par an en 2007-2008. À Hanoi, les projets de nouvelles cités urbaines de grande envergure mis en chantier en 2009 étaient très peu nombreux, car tous les nouveaux projets devaient être révisés lors de l'élaboration de l'aménagement de Hanoi élargie.
Avec la vitesse d'urbanisation d'aujourd'hui, l'investissement immobilier est considéré comme l'une des terres promises. C'est pourquoi, les entreprises participant à ce marché sont de plus en plus nombreuses. De grands groupes et compagnies générales de différents secteurs, même des banques, ont créé leurs sociétés de commercialisation des immeubles. Des entreprises dont la solvabilité est douteuse et d'innombrables individus se lancent également dans la course, d'où une concurrence déloyale entre les divers acteurs de l'immobilier, et qui va à l'encontre du développement durable de ce marché sensible...
Nécessité d'un mécanisme financier
Cette situation a incité le Groupe d'experts intersectoriel à proposer au gouvernement d'élaborer le plus tôt possible un mécanisme financier pour le développement du marché immobilier, surtout des logements.
En 2010, le développement du marché immobilier continue encore à dépendre pour beaucoup des crédits bancaires. Les politiques financières et monétaires doivent donc être très souples afin d'empêcher une "bulle" du marché immobilier se former mais sans toutefois trop serrer l'investissement pour éviter l'écroulement sur une grande échelle. De plus, pour démêler les problèmes qui défavorisent le développement du marché, certains mécanismes et politiques banco-financiers relatifs au bâtiment doivent être amendés.
Par ailleurs, le ministère de la Construction - organe de gestion d'État de ce domaine - a également proposé la création expérimentale d'une Caisse d'épargne pour aider les travailleurs à acquérir un logement.
Pour réaliser les objectifs du Programme national de développement des logements, l'État continuera à se pencher sur les programmes de logements sociaux de pointe (logements pour élèves-étudiants, ouvriers des zones industrielles, personnes à bas revenu en ville et familles pauvres à la campagne).
Il faut également prendre des mesures énergiques afin d'augmenter l'offre du marché. Dans l'immédiat, il s'agit d'améliorer la qualité et la stabilité, la vision stratégique des planifications, y compris l'urbanisme, l'aménagement rural et la programmation des secteurs, servant de base au développement du marché immobilier. Sans oublier de rendre transparentes les activités commerciales grâce au système d'informations sur les aménagements concrets et détaillés. En outre, la normalisation des conditions d'accès au marché immobilier aidera les entreprises opérationnelles dans ce domaine à avoir accès aux informations d'une manière égale, ouverte et transparente.
Les maîtres d'ouvrage doivent quant à eux étudier minutieusement les projets de logements en termes de superficie et de prix pour qu'ils puissent répondre à la demande diversifiée du marché. La construction de petits appartements de 30-40 m² (représentant environ 10-15% du total des appartements du projet), destinés aux personnes à bas revenu, sera autorisée à titre expérimental.
Le ministère de la Construction a également proposé au gouvernement d'accepter une réglementation qui autorise les maîtres d'ouvrage des projets de logements à vendre 20% des appartements au maximum sans passer par la salle de transactions immobilières. Cela les aidera à avoir plus de capitaux pour réaliser leurs projets, en vue d'une augmentation rapide de l'offre au marché.
N'observant aucune loi, le marché de l'immobilier vietnamien est considéré comme un "cheval regimbeur" et son domptage ne sera donc pas aisé...
Huy Quang/CVN