>>Immobilier industriel : opportunités de développement en 2020
>>L’immobilier industriel, un eldorado pour les investisseurs étrangers
>>L’immobilier industriel tiré par le développement de l’automobile
Ces deux dernières décennies, le Vietnam est progressivement devenu un "point industriel lumineux" en Asie du Sud-Est. De 335 ha de terres réservées à la production industrielle en 1986, ce chiffre a atteint 80.000 ha en 2018.
Un rapport réalisé par Jones Lang LaSalle (JLL) montre une augmentation du nombre d’investisseurs étrangers qui recherchent activement des opportunités sur le marché vietnamien. Ils sont particulièrement intéressés par trois manières d’y pénétrer.
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| Le secteur de l’immobilier industriel serait le grand vainqueur des accords internationaux de commerce signés par le Vietnam. |
Un essor fulgurant
Primo, l’acquisition de terrains directement auprès des sociétés gérant les parcs industriels. Par exemple, Amata Corporation, fournisseur d’immobilier industriel thaïlandais, a acheté un terrain en 1994 pour créer la zone industrielle d’Amata de 342 ha dans la ville de Biên Hoà, province de Dông Nai (Sud).
Secundo, l’établissement d’une joint-venture stratégique avec des partenaires locaux réputés, des entreprises ayant le droit d’utiliser des fonds immobiliers et pouvant assister les investisseurs étrangers dans la réalisation des procédures et licences d’affaires. Une coentreprise entre Becamex IDC et les entreprises du groupe singapourien Sembcorp Development a donc développé au total neuf projets de zones industrielles de VSIP dans tout le pays, avec un fonds foncier total de plus de 8.600 ha, fournissant des infrastructures de production à près de 900 entreprises avec un investissement total de 14 milliards d’USD.
Tertio, l’acquisition directe de terrains ou la vente et les cessions-bails d’immeubles industriels existants. Fin 2018, on a observé une transaction de vente et de cession-bail d’entrepôts à VSIP 1, dans la province de Binh Duong (Sud). Mapletree Logistics Trust a, quant à lui, acquis pour 725,1 milliards de dôngs (soit 31,5 millions d’USD) d’entrepôts de la Sarl internationale d’Unilever.
Au Vietnam, l’immobilier industriel est ciblé par des géants internationaux. Ce marché a le vent en poupe, avec pour effet un afflux d’investisseurs étrangers et une augmentation du loyer pour les entreprises. Le salaire compétitif et la géopolitique du pays, placé au centre du trafic maritime transpacifique, sont autant d’atouts qui les intéressent pour installer leurs infrastructures. Le salaire dans l’industrie manufacturière au Vietnam est estimé à 237 USD/personne/mois en 2018, contre 412 USD en Thaïlande, 866 USD en Chine et 942 USD en Malaisie. Les frais pour les ateliers sont raisonnables par rapport à ceux observés en Chine, en Inde et en Malaisie.
Selon les experts, la croissance économique et l’essor des zones industrielles (ZI) au Vietnam s’expliquent par plusieurs raisons. La première est la focalisation du pays sur le développement de ses exportations. Le Vietnam oriente son économie vers l’exportation et encourage les affaires dans ce secteur. De ce fait, les ZI et zones économiques clés se développent dans tout le pays. La seconde est la signature de 18 accords de libre-échange (FTA), contribuant à l’attractivité du pays auprès de sociétés tant nationales qu’étrangères. De plus, la confiance qu’ont acquise les investisseurs en la rentabilité de leurs placements participe grandement à la croissance.
Eldorado des investisseurs
L’immobilier industriel, où s’échangent terrains, ateliers, entrepôts et autres biens logistiques, est crucial dans la première étape de développement. Le Vietnam démontre tout son potentiel et enregistre de nouveaux records de croissance. Il ne cache pas son ambition de devenir le nouveau centre industriel d’Asie du Sud-Est.
Le marché national, doté aujourd’hui d’une main-d’œuvre abondante, présentera bientôt une forte densité capitalistique. D’après Troy Griffiths, directeur général adjoint de Savills Vietnam, la forte hausse des investissements directs étrangers (IDE) et la modification de la structure de la chaîne de valeur offrent d’ores et déjà un avenir prometteur au marché immobilier industriel vietnamien. Ce segment devra poursuivre sa dynamique positive à la fois à court, moyen et long termes si les investisseurs savent saisir les opportunités offertes par de nouvelles politiques incitatives promulguées par l’État, a estimé Nguyên Trân Nam, ancien vice-ministre de la Construction et président de l’Association de l’immobilier du Vietnam (VNREA).
Le directeur de l’Institut central de gestion économique (CIEM), Nguyên Dinh Cung, a, quant à lui, affirmé que l’attractivité de l’immobilier industriel vietnamienne était supérieure à la moyenne régionale et renforcée par certains facteurs comme le bas coût de la main-d’œuvre, des loyers raisonnables des terrains industriels et un taux préférentiel d’imposition sur les revenus des entreprises. Cependant, selon lui, le développement de l’immobilier industriel vietnamien présente encore de nombreuses lacunes, notamment en matière d’homogénéité des infrastructures de connexion multimédia, d’apport des parcs industriels et zones économiques au PIB et d’orientations des politiques de l’État.
Le nombre de parcs industriels et zones de transformation pour l’exportation au Vietnam continue d’augmenter au fur et à mesure que les investissements étrangers arrivent. Son marché de l’immobilier industriel est désormais devenu l’un des principaux destinataires de projets d’investissement en Asie du Sud-Est.
Le Vietnam comptait jusqu’à la fin de l’an dernier 326 parcs indus-triels et zones de transformation pour l’exportation mise en place sur plus de 95.600 ha, a informé Trân Quôc Trung, directeur adjoint du Département de gestion des zones économiques du ministère du Plan et de l’Investissement. Parmi eux figuraient 251 zones industrielles et franches déjà en exploitation sur une superficie totale de plus de 66.200 ha. Leur taux d’occupation a atteint 73,9%, a-t-il ajouté.
Thê Linh/CVN